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Das bei der Wertermittlung von Immobilien am häufigsten anzuwendende
Wertermittlungsverfahren ist das Ertragswertverfahren (§ 15 - 20
WertV). Mit Ausnahme von unbebauten Grundstücken, Eigenheimen und
Eigentumswohnungen ist das Ertragswertverfahren das maßgebliche
Wertermittlungsverfahren. Gewerblich genutzte Immobilien werden nahezu
ausschließlich unter Ertragswertgesichtspunkten gehandelt. Gleiches
gilt für Mietshäuser. Der folgende Beitrag soll Einblicke in die
Vorgehensweise und die Aussagefähigkeit des Ertragswertverfahrens
ermöglichen.
Das Ertragswertverfahren unterstellt, daß sich der Wert einer Immobilie
nach dem Barwert (Zeitwert) der künftig üblicherweise aus ihr zu
erwirtschaftenden Reinerräge bemißt.
Ausgangspunkt sind regelmäßig die nachhaltig erzielbaren Einnahmen auf
Basis ortsüblicher Vergleichsmieten (Netto-Kalt-Miete).
Netto-Kalt-Miete bedeutet, daß evtl. in der Grundmiete beinhaltete
Betriebskostenanteile ebenso wie möglicherweise bezahlte Umsatzsteuer
nicht berücksichtigt werden. Aus der Summe der nachhaltig erzielbaren
monatlichen Netto-Kalt-Mieten errechnet sich der Jahresrohertrag (JRE)
der Immobilie (§ 17 WertV 88).
Ebenso sind die durchschnittlichen Betriebswirtschaftskosten (BWK) zu
ermitteln, d.h. diejenigen Kosten, die bei normaler Nutzung
üblicherweise entstehen. Unter den Bewirtschaftungskosten sind gemäß §
18 Abs. I WertV die Abschreibung, die bei normaler Bewirtschaftung entstehenden Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten sowie das kalkulatorische Mietausfallwagnis zu verstehen. Die Abschreibung
wird gemäß § 18 Abs. I Satz 2 WertV jedoch nicht explizit angesetzt,
sondern durch die Endlichkeit der Mieterträge (begrenzte
Restnutzungsdauer) berücksichtigt. Die Betriebskosten finden nur
insoweit Eingang, als sie nicht vertraglich auf den Mieter umgelastet
wurden. Die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung sowie Mietausfall
sind unabhängig von den realisierten Kosten nach Erfahrungssätzen in
Ansatz zu bringen. Es handelt sich um rein kalkulatorische Größen,
welche keine zeitgleichen Liquiditätsströme bedingen müssen.
Jahresrohertrag und Bewirtschaftungskosten werden nun saldiert und
führen zum (Jahres-) Reinertrag (RE) des Objektes. Dieser wird rechnerisch aufgeteilt in einen Boden- und einen Gebäudeteil.
Um den auf das Gebäude entfallenden Teil des Reinertrages zu ermitteln, muß vom Reinertrag der Bodenwertverzinsungsbetrag,
d.h. der mit dem Liegenschaftszinssatz (i) multiplizierte Bodenwert
(BW), subtrahiert werden. Der Liegenschaftszinssatz ist eine für die
betreffende Nutzung aus dem Marktgeschehen, durch Rückrechnung von
Verkaufsfällen, abgeleitete Größe. Auch der Bodenwert, dessen
Ermittlung Gegenstand einer späteren Abhandlung sein wird, hängt von
der realisierten oder möglichen Nutzung ab.
Der auf diese Weise
ermittelte Reinertrag der baulichen Anlagen wird nun mit dem sog.
Vervielfältiger (V) kapitalisiert und man erhält den Ertragswert der
baulichen Anlagen. Der Vervielfältiger ist der Rentenbarwertfaktor
einer endlichen Rente mit den Determinanten Liegenschaftszinssatz und
Restnutzungsdauer (RND) der baulichen Anlagen.
Zu dem auf diese Weise ermittelten "Gebäudeertragswert" wird nun noch der Bodenwert addiert, um zum Ertragswert zu gelangen.
Am Beispiel eines Mehrfamilienwohnhauses soll die Vorgehensweise veranschaulicht werden.
Objektdaten:
JRE = 60.000,-- €
BWK = 23%
BW = 400.000,-- €
RND = 70 Jahre
i = 4,5%
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| Jahresrohertrag (JRE) |
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60.000,- € |
| Betriebswirtschaftungskosten (BWK) |
23% aus 60.000,- € |
./. 13.800,- € |
| Reinertrag (RE) |
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= 46.200,- € |
| Bodenwertverzinsungsbetrag |
4,5 % aus 400.000,- € |
./. 18.000,- € |
| RE der baulichen Anlagen |
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= 28.300,- € |
| Vervielfältiger |
V bei 4,5 % und 70 J. = 21,2 |
x 21,2 |
| Ertragswert der baulichen Anlagen |
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= 597.840,- € |
| Bodenwert |
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+ 400.000,- € |
| Ertragswert |
|
= 997.840,- € |
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Zum Autor:
Stephan Zehnter ist Sachverständiger für die Bewertung bebauter und
unbebauter Grundstücke, Mieten und Pachten -
Diplom-Deutsche-Immobilienakademie a.d. Universität Freiburg - und
Handlungsbevollmächtigter der Zehnter & Co IMMOBILIEN MANAGEMENT
KG, Freilassing, Homepage: www.zehnter-sv-kanzlei.de
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