 |
|
In der Praxis treten häufig Mißverständnisse bei der Verwendung bzw. über die Bedeutung des Begriffs Verkehrswert auf. Die Darstellung einiger elementarer Grundlagen im Folgenden soll zu einem besseren Überblick beitragen.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird in § 194 Baugesetzbuch (Bau GB) folgendermaßen definiert:
"der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Diese aus dem Städtebaurecht stammende materiell-rechtliche Definition des Verkehrswertes ist von zentraler, interdisziplinärer Bedeutung für den gesamten Wirtschafts- und Rechtsverkehr mit und um Immobilien. Als Regularium zur Ermittlung von Verkehrswerten wurde von der Bundesregierung, aufgrund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauBG, die Wertermittlungsverordnung (WertV) in der derzeit gültigen Fassung vom 6. Dezember 1988 erlassen. Mit allgemeiner Anerkennung der Verkehrswertdefinition kam auch der WertV breite Beachtung zu. In § 1 Abs. 1 WertV wird zum Anwendungsbereich der WertV ausgeführt:
"Bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden"
Die WertV setzt eine Reihe von Prämissen zur Ermittlung des Verkehrswertes:
Für die Ermittlung des Verkehrswertes soll der gewöhnliche Geschäftsverkehr maßgeblich sein. Das heißt, der Markt wird hypothetisch um persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse bereinigt. Es wird also ein freier und transparenter Markt ohne Zwang und Not, Zeitdruck oder persönlicher Präferenz postuliert, welcher auch individuelle Erwartungen (Spekulation) außer acht läßt. Diese Hypothesen lehnen sich an die volkswirtschaftlichen Begriffe des vollkommenen Marktes und der vollkommenen Konkurrenz an. Alle rechtlichen und faktischen Gegebenheiten fließen in den Verkehrswert ein, wenn sie für die Ermittlung des Verkehrswertes von Bedeutung sind. Der Verkehrswert ist strikt stichtagsbezogen. Die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sowie der Zustand des Grundstücks können nur zu einem exakt definierten Wertermittlungsstichtag bestimmt und bewertet werden. Es handelt sich also nicht um den maximal für eine Immobilie am Markt erzielbaren Preis, sondern um einen nach den normierten Grundsätzen der WertV sowie den ergänzenden Vorschriften der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu ermittelnden Wert, wobei der gewöhnliche Geschäftsverkehr die zentrale Annahme bildet.
Die Wertermittlungsverordnung kennt namentlich drei Verfahren zu Ermittlung des Verkehrswertes:
- Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Gedanken, daß Grundstücke mit identischen wertbeeinflussenden Merkmalen den gleichen Wert haben müßten. Da jedoch jede Immobilie ein Unikat darstellt, wird nicht die Identität, sondern die Vergleichbarkeit mit anderen Liegenschaften nach Möglichkeit in der näheren Umgebung des Bewertungsobjektes gefordert.
Als Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke nennt § 12 Abs. 1 WertV:
- Lage
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Größe der baulichen Anlagen
- Alter der baulichen Anlage
Diese Vegleichsfaktoren lassen sich jedoch auch auf unbebaute Grundstücke transferieren. So sind Lage, Größe und Bebaubarkeit Kriterien anhand derer sich die Vergleichbarkeit zweier Grundstücke überprüfen läßt.
Grundsätzlich kann man drei Vergleichsebenen unterscheiden:
- Vergleichbarkeit des Grundstücks
- Vergleichbarkeit der Gebäude
- Vergleichbarkeit der Marktsituation
- Das in der Praxis bedeutenste Wertermittlungsverfahren ist das Ertragswertverfahren. es basiert auf dem Gedanken, daß sich der Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie nach dem Barwert (Zeitwert) der künftigen Reinerträge aus der Liegenschaft bemißt.
- Bei der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren bildet die am Wertermittlungsstichtag vorhandene Substanz die zentrale Größe. Der Sachwert setzt sich demzufolge regelmäßig aus drei unterschiedlichen Komponenten zusammen:
- Bodenwert (§ 13 Abs. 2 WertV)
- Wert der baulichen Anlagen (§ 21 Abs. 1 WerV)
- Wert der sonstigen Anlagen (§ 21 Abs. 5 WertV)
Neben den in der WertV normierten Wertermittlungsverfahren existieren eine Reihe anderer, nicht normierter Verfahren, die parallel zu den normierten Vrfahren z.B. für spezielle Fragestellungen oder in bestimmten Problemfällen eingesetzt werden können.
Das Residualverfahren ist eine sehr gebräuchliche Methode zur Ermittlung des Bodenwertes bebauter oder unbebauter Grundstücke. Sie wird überwiegend von Investoren und Projektentwicklern (Developer) angewandt, um den maximal tragbaren (Boden-)Preis eines Entwicklungsobjektes zu ermitteln.
Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren stellt den Wert eines Objektes, ähnlich dem Ertragswertverfahren, auf den Bar- oder Zeitwert sämtlicher zu erwartender Zahlungsströme ab.
Im Monte-Carlo-Verfahren wird der Unsicherheit zukünftiger Größen wie Mietertrag, Bewirtschaftungskosten oder Zinsen durch Einbeziehung von Elementen der Wahrscheinlichkeitsrechnung begegnet.
Auswahl und Einsatz der Wertermittlungsverfahren werden im wesentlichen von den Erfordernissen d.h. vom Informationsbedürfnis des Einzelfalles beeinflußt. Je komplexer die Fragestellung und das Wertermittlungsobjekt sind, desto mehr wird der Sachverständige gefordert, durch den Einsatz aller zur Verfügung stehenden Verfahren dem Auftraggeber Markttransparenz zu verschaffen. Ist Gegenstand des Gutachterauftrags die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, so handelt es sich regelmäßig um den prognostizierten Interessenausgleich zwischen potentiellem Verkäufer und Käufer.
Zum Autor:
Stephan Zehnter ist Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Mieten und Pachten - Diplom-Deutsche-Immobilienakademie a.d. Universität Freiburg - und Handlungsbevollmächtigter der Zehnter & Co IMMOBILIEN MANAGEMENT KG, Freilassing, Homepage: www.zehnter-sv-kanzlei.de
|
|
|
